Projet : rue des Franciscaines

Pourquoi ce projet ?

Le territoire vie une pénurie de logement alors que plusieurs instances cherchent à contrer la pénurie de main-d’œuvre en attirant de nouveaux travailleurs. La construction de logements est donc nécessaire pour la communauté. La rue des Franciscaines est l’endroit tout indiqué pour accueillir ce projet puisqu’il s’agit déjà d’une rue projeté depuis plusieurs années et un des seuls terrains appartenant à la ville permettant ce type de développement.

Pourquoi permettre du multilogement dans un quartier unifamilial?

Conscient qu’il s’agit d’un quartier actuellement unifamilial, la Ville a réfléchi le projet en conséquence dès le début :

Préservation de certaines zones boisées lorsque possible totalisant 1000 m²;
Ajout d'une servitude d'un mètre tout autour du développement afin de favoriser une distance avec les propriétés existantes;
Installation d'une haie de cèdres lorsque la végétation existante ne peut être maintenue;
Construction autorisée de densité modérée seulement : Il s’agit principalement de 4 ou 6 logements maximum. L’ensemble du secteur présente un potentiel de construction maximum de 58 unités. La hauteur maximale permise pour ces nouvelles constructions, afin de respecter la volumétrie du quartier existant, est de deux étages et 9,75 m.

Notons également que la densification de l’habitation est considérée comme une bonne pratique urbanistique pour plusieurs raisons :

Limite l’étalement urbain;
Maximise l’utilisation des infrastructures existantes;
En milieu central, favorise l’accessibilité aux services importants (hôpital, épicerie, etc.)

La Ville a amorcé le processus de modification de zonage en novembre 2021 afin de permettre ce type de construction. Conformément à la Loi, toutes les étapes d’avis de consultation ont été respectées. Les citoyens ont eu plusieurs semaines pour se prononcer sur ce changement.

Acceptation du projet par le comité consultatif d’urbanisme : 30 novembre 2021
Avis de motion (séance publique du conseil municipal) : 13 décembre 2021
Adoption du premier projet de règlement (séance publique du conseil municipal) : 13 décembre 2021
Avis public (assemblée publique et consultation écrite) dans le journal Nouvelles-Hebdo : 15 décembre 2021
Publication sur le site Web de la Ville : 15 décembre 2021
Adoption du second projet de règlement : 24 janvier 2022
Avis public (demande d’approbation référendaire – second projet de règlement) dans le journal Nouvelles-Hebdo : 25 janvier 2022
Adoption finale du règlement : 12 février 2022
Avis public d’approbation du règlement par la MRC dans le journal Nouvelles-Hebdo : 30 mars 2022

Au printemps 2023, deux projets de construction ont aussi fait l'objet d'une consultation de type PPCMOI, soit un projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble. Les lots concernés sont 6 534 137 et 6 534 138, correspondant au futur 21 et 39, rue des Franciscaines.

La demande a reçu un avis favorable de la part du comité consultatif de l'urbanisme le 24 janvier 2023;
Un premier projet de résolution a été adopté à la séance publique du conseil municipal du 13 février 2023;
Une assemblée de consultation publique s'est tenue le 23 février 2023 pour les personnes intéressées alors qu'aucun commentaire n'a été reçu. L'avis a fait l'objet d'une publication Web par le Nouvelles-hebdo le 14 février, d'un affichage sur les lieux visés par le changement ainsi que d'une publication dans l'onglet avis publics et consultations de notre site Web.
Suite à cette assemblée publique, le conseil municipal a adopté, sans changement, le 13 mars 2023, le second projet de résolution.
Un avis public paru le 15 mars 2023 dans le journal Nouvelles-Hebdo donnait jusqu'au 23 mars 2023 aux personnes habiles à voter pour demander la tenu d'un référendum. Aucune personne ne s'est manifestée;
L'adoption finale de la résolution 23-02-62 relatif à l'acceptation de la demande a été fait le 3 avril 2023.
Conformément aux dispositions applicables de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, la résolution a été soumise à l’examen de sa conformité par la MRC de Maria-Chapdelaine.

Y’a-t-il vraiment une pénurie de logements et si oui combien?

Toute la consultation préliminaire réalisée par la Ville auprès d’organismes du milieu témoignait déjà en 2021 d’une pénurie de logements et la Ville a été beaucoup interpellée pour trouver des solutions rapides dans les derniers mois. En 2022, une étude sur la marché immobilier réalisée en collaboration avec la MRC de Maria-Chapdleaine par Léger marketing est venue confirmer différents besoins :

L'offre limitée consitute le principal frein rencontré par les chercheurs de logements;
89 % des nouveaux arrivants veulent s'établir à Dolbeau-Mistassini;
La pénurie concerne surtout des logements 4 et demi et 5 et demi;
Les citoyens souhaitent s'établir à proximité des services.

Par ailleurs, les données publiées par la SCHL au début 2023, démontrent que le taux d'inoccupation à Dolbeau-Mistassini se situait à 1,3 % en octobre dernier, alors qu'il était à 3,9 % un an plus tôt. Rappelons qu'un taux d'innocupation de 3 % et moins signifie qu'il y a pénurie de logements. Ainsi, le projet de la rue des Franciscaines répond à plusieurs besoins identifiés.

Pourquoi la Ville prive-t-elle les résidences avoisinantes de cet espace naturel?

Bien que les citoyens du secteur aient bénéficié pendant des années le privilège d’avoir un secteur non développé en arrière-cour, il ne s’agit pas d’un parc. Ce secteur compte une rue projetée depuis les années 80, soit au moment même du développement du quartier. D’ailleurs, cet îlot n’a fait l’objet d’aucune demande d’ajout au réseau officiel de parcs lors de la réalisation toute récente du plan directeur des parcs et espaces verts qui a fait l'objet d'une vaste consutlation publique. Enfin, le plan directeur démontre que ce secteur est bien desservi par le réseau de parcs en plus de bénéficier de nombreuses zones vertes, notamment toute la bordure de la rivière.

Par ailleurs, les évaluations environnementales préliminaires réalisées démontrent qu’il s’agit d’un milieu humide d’origine anthropique. Ainsi, il ne s’agit pas d’un milieu humide naturel et ce sont les activités humaines qui sont à l’origine de sa création. Cette zone ne constitue donc pas un secteur protégé de tout développement, mais le ministère de l’Environnement exige une compensation financière pour émettre le certificat d'autorisation. Ce développement est réalisé en toute conformité avec la réglementation environnementale actuelle et différentes évaluations ont dues être fournies par la Ville pour réaliser ces travaux, dont l'évaluation de la présence de nids d'oiseaux au début juillet 2022.

Est-ce que les contribuables devraient payer pour ça?

Ce projet est géré comme un développement immobilier. Ainsi, le coût de développement des infrastructures (rue, égouts, eau, etc.) est défrayé par la Ville qui sera remboursée progressivement avec la vente des terrains à des promoteurs privés. Par ailleurs, ce développement amènera de nouveaux revenus de taxes, ce qui en fait plutôt une source de revenus pour la Ville dans l’avenir.