Depuis l’été 2022, la Ville de Dolbeau-Mistassini a amorcé une démarche de régularisation de plusieurs situations de contravention à différentes Lois et règlements dans le secteur Vauvert. Les citoyens du secteur ont plusieurs questions légitimes concernant le processus et nous tenterons ici, à la demande de la Ligue des propriétaires, d’y répondre avec le plus de précisions possible.

Pourquoi cibler le secteur Vauvert?

De manière générale, devant des ressources limitées, la Ville se définit des priorités d’interventions. Ces priorités sont établies de différentes manières. Voici les motifs principaux :

• L’évolution du contexte légal québécois.

En 2021, par exemple, à la suite de modifications législatives concernant la sécurité des piscines résidentielles, la ville a consacré beaucoup d’efforts à sensibiliser les propriétaires aux nouveaux règlements et fera, après son entrée en vigueur, une série de vérification spécifique auprès des propriétaires visés. Pour le secteur Vauvert, la réglementation concernant l’hébergement courte durée a notamment subi des modifications importantes en 2022 puis en 2023.

• Les plaintes.

Bien que nos inspecteurs se rendent régulièrement sur le terrain, ils ne peuvent pas tout voir. Lors de plaintes pour lesquels nos services sont habiletés à agir, des vérifications sont effectuées. En 2022, différents types de plaintes pour le secteur Vauvert ont explosé, justifiant une action concertée sur l’ensemble du quartier.

• La gravité ou la dangerosité d’une situation.

  Plusieurs lois provinciales entourent la location. Notamment, l’une porte sur la location courte durée, définie comme moins de 31 jours, et l’autre sur la location longue durée, soit plus de 31 jours. Dans tous les cas, un encadrement est prévu et une autorisation de la Ville est nécessaire, car la location confère à votre habitation un usage réglementé.

  D’ailleurs, depuis le 7 juin dernier, il est interdit aux exploitants de plateformes numériques d'hébergement transactionnelles de permettre à un établissement d'hébergement touristique non enregistré offrant de la location pour une durée de plus de 31 jours de conclure une transaction d'une durée moindre, car cela revient à contourner les dispositions de la Loi sur l’hébergement courte durée.

  Pour faire de l’hébergement courte durée, vous devez adresser une demande d’enregistrement aux organismes reconnus, soit, selon votre situation, la Corporation de l’industrie touristique du Québec, Camping Québec ou la Fédération des pourvoiries du Québec. Dans tous les cas, on vous demandera de fournir un certificat municipal démontrant que l’exploitation de l’établissement d’hébergement touristique visé par la demande est conforme à la réglementation d’urbanisme.

Certaines situations nécessitent des interventions immédiates ou concertées en fonction de la dangerosité ou de la gravité d’une situation. À Vauvert, plusieurs propriétés bénéficient d’un droit acquis, car ils n’ont pas l’espace requis pour atteindre les normes de distance liée à la construction des puits et des fosses septiques. Ce faisant, la qualité de la nappe phréatique et des eaux du Lac-Saint-Jean peut être menacée et nous ne pouvons donc prendre aucun risque. En plus de ne pas respecter les normes actuelles pour la dimension des terrains de plusieurs propriétés, rappelons que la capacité d’une fosse septique est calculée en fonction du nombre maximal d’habitants possible du bâtiment principal et que l’ajout de VR n’est pas pris en compte dans le calcul. Mentionnons aussi que le règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées (Q-2, R.22) ne fait pas la distinction entre les véhicules autonomes en matière d’eaux usées et les autres.

• L’équité entre les contribuables.

La gestion d’un territoire est complexe! Certaines normes s’appliquent à tout le territoire, d’autres à certains secteurs en fonction du zonage ou des zones de contraintes, d’autres encore, à certaines propriétés seulement en fonction des caractéristiques de la construction, du terrain, de l’installation septique, etc. Mais un principe demeure : dans des situations similaires, les mêmes normes doivent s’appliquer. Ainsi, la Ville ne peut faire d’exception pour un secteur ou pour une personne. Elle peut toutefois accompagner individuellement les propriétaires dans la recherche de solutions adaptées à leur situation précise.

Dans le secteur Vauvert, tous ces critères ont dont été atteints graduellement dans les dernières années, justifiant une action cohérente et concertée.

Pourquoi la Ville empêche-t-elle un propriétaire d’avoir plus d’une roulotte sur son terrain?

Voici les trois motifs justifiant cette action spécifique concernant les véhicules de camping.

1. C’est d’abord le règlement de zonage 1470-11 qui prévoit, sous certaines conditions, la possibilité d’installer un véhicule de camping sur un terrain disposant déjà d’une habitation de villégiature. Ce règlement a été initié en 1992 par l’ex-ville de Mistassini et reconduit dans sa version actuelle depuis 2011. Il s’applique uniformément à toutes les résidences de villégiatures (secteur Vauvert, rue Boisjoli, rue Laverdure, rue des Trembles, rang Saint-Luc, rang St-Jean, etc). Comme tout règlement de zonage, il vise notamment à encadrer la densité d’habitation en fonction de différents paramètres. De manière générale, les milieux urbains permettent une densité plus grande (multi logements, construction en hauteur, marges, etc) que les milieux ruraux. Non seulement cela permet-il aux citoyens de choisir un certain mode vie, mais également de respecter les normes environnementales liées à l’alimentation en eau et en égout. L’ajout de véhicules récréatifs augmente la densité et peut ainsi nuire à l’intimité et au droit de jouissance des propriétés voisines. L’ajout de plusieurs véhicules peut donc être un moyen de détourner l’esprit de la réglementation. La dimension des terrains dans certains secteurs de Vauvert exacerbe les problèmes potentiels liés à la promiscuité, comme le bruit, la fumée, etc.

2. Le réglementent de zonage encadre aussi les activités d’entreposage et de remisage sur le territoire, permettant de circonscrire les activités résidentielles et de limiter les conflits d’usage. Ainsi, un seul véhicule récréatif est également permis aux fins de remisage et il n’y a pas de distinction en un véhicule remisé ou un véhicule utilisé. Un seul véhicule récréatif au total est donc permis.

3. L’utilisation intensive de l’eau et des installations septiques peut aussi menacer la qualité et la quantité d’eau disponible dans la nappe phréatique. Par exemple, pour un terrain riverain, depuis plus de 30 ans, la Loi exige entre autres une superficie minimale de 4000 m2 pour pouvoir respecter les normes d’installations septiques. Or, le lotissement ayant été réalisé avant l’adoption de la Loi dans le secteur Vauvert, une grande majorité des terrains du secteur ne sont pas conformes, mais bénéficient pour la plupart d’un droit acquis. Cette densification non réglementaire rend le secteur particulièrement vulnérable en rapport à la fragilisation de la nappe phréatique. L’ajout de véhicules récréatifs vient amplifier cette menace puisque la capacité de l’installation septique a été calculée en fonction du nombre de chambres à coucher du bâtiment principal au moment de la construction. Celle-ci n’est donc pas conçue pour l’ajout potentiel de rejets sanitaires en provenance de VR.

Pourquoi limiter les rassemblements familiaux et certaines traditions de longue date?

La Ville n'a pas pour objectif de limiter les rassemblements familiaux et les traditions, mais nous comprenons que la situation actuelle viendra modifier les habitudes de certains propriétaires. Le contexte social et légal évolue. L’usage et les résidents du secteur Vauvert aussi. La Ville de Dolbeau-Mistassini doit s’adapter et répondre du même coup à ses propres obligations en regard du maintien de la quiétude et de la qualité de l’environnement. Le secteur Vauvert est un quartier résidentiel de villégiature, pas un immense terrain de camping.

Rappelons qu’il est possible de faire une demande occasionnelle auprès du Service d’urbanisme pour tenir un événement d’envergure ou une réception spéciale (mariage, baptême, fête de famille) sur votre propriété. Aucune exception ne sera toutefois possible quant au nombre de véhicules récréatifs. Cela vous permettra toutefois, à certaines conditions, de tenir un événement occasionnant un peu plus de bruit qu’à l’habitude, de mettre un chapiteau sur votre propriété, d’accueillir un traiteur et surtout de profiter de votre famille et de vos amis en tout respect des règles en vigueur.

Existe-t-il une différence entre véhicules récréatifs, roulottes et véhicules de camping?

Dans les correspondances déjà acheminées ainsi que dans l’application du règlement, tous ces termes englobent, et sans s’y restreindre, ces véhicules : caravane à selette, roulotte, tente-roulotte, campeur, camionnette de camping, campeur transportable sur camionnette, de fabrication commerciale ou artisanale.

Je veux louer mon chalet. Que dois-je faire?

Plusieurs lois provinciales entourent la location. Notamment, l’une porte sur la location courte durée, définie comme moins de 31 jours, et l’autre sur la location longue durée, soit plus de 31 jours. Dans tous les cas, un encadrement est prévu et une autorisation de la Ville est nécessaire, car la location confère à votre habitation un usage réglementé.

D’ailleurs, depuis le 7 juin dernier, il est interdit aux exploitants de plateformes numériques d'hébergement transactionnelles de permettre à un établissement d'hébergement touristique non enregistré offrant de la location pour une durée de plus de 31 jours de conclure une transaction d'une durée moindre, car cela revient à contourner les dispositions de la Loi sur l’hébergement courte durée.

Pour faire de l’hébergement courte durée, vous devez adresser une demande d’enregistrement aux organismes reconnus, soit, selon votre situation, la Corporation de l’industrie touristique du Québec, Camping Québec ou la Fédération des pourvoiries du Québec. Dans tous les cas, on vous demandera de fournir un certificat municipal démontrant que l’exploitation de l’établissement d’hébergement touristique visé par la demande est conforme à la réglementation d’urbanisme.

Cependant, à la suite de demandes des résidents du quartier, le 27 juin dernier, le conseil municipal a choisi de mettre un moratoire sur l’émission des certificats d'autorisation de manière à se repositionner sur la question dans le cadre des réflexions entourant le nouveau plan d’urbanisme.

Est-ce que la location courte durée est permise dans le secteur Vauvert?

La location courte durée était interdite à Dolbeau-Mistassini jusqu’en 2017. Ce faisant, il y avait beaucoup de locations illégales et il était difficile d’encadrer le tout. Par ailleurs, nous recevions des demandes récurrentes de certains propriétaires à cet égard.

Après discussion avec la Ligue des propriétaires, cette dernière a procédé à un sondage auprès des propriétaires du secteur en août 2017. Le 22 septembre 2017, la ligue informait la Ville que le sondage avait fait l’objet d’un taux de participation intéressant et qu’une majorité de répondants était en faveur de la modification réglementaire pour permettre les locations.

Selon les données qui nous ont alors été transmises par la Ligue, 111 propriétaires avaient répondu dont 78 % étaient en faveur.

De plus, les intervenants du milieu touristique faisaient déjà état d’une pénurie d’hébergement touristique et ce type de location apparaissait comme une piste de solution.

Ce faisant, le conseil municipal a amorcé les modifications réglementaires en novembre 2017 avec les règlements suivants :

• Règlement 1699-17 modifiant le règlement de zonage 1470-11

Voici la séquence de consultation qui a eu lieu, selon les procédures en vigueur :

• Consultation auprès du comité consultatif d’urbanisme : Novembre 2017
• Avis de motion en séance publique (avis d’intention de modification) : 11 décembre 2017
• Avis public de consultation - Parution dans le journal Nouvelles-Hebdo : 13 décembre 2017
• Assemblée publique de consultation : 22 janvier 2018 à 16 h 30 - voir le compte-rendu officiel et la liste des présences ici
• Adoption des seconds projets de règlement : 22 janvier 2018 à 19 h
• Avis de demande d’approbation référendaire : 24 janvier 2018
• Adoption du règlement par la Ville : 12 février 2018
• Certificat de conformité de la MRC de Maria-Chapdelaine : 15 avril 2018
• Entrée en vigueur : Avril 2018

La liste des propriétés autorisées à louer est disponible dans la section Visiteur de notre site Web.

Aucun nouveau certificat ne sera toutefois émis par la Ville puisque qu'une nouvelle modification a finalement été entamée le 27 juin 2023 à la suite de demandes de la population du secteur Vauvert. Le conseil municipal a choisi de mettre un moratoire sur l’émission des certificats de manière à se repositionner sur la question dans le cadre des réflexions entourant le nouveau plan d’urbanisme. De nouvelles orientations devraient être disponibles à l'automne 2023 ou l'hiver 2024.

À quoi sert le règlement municipal sur les nuisances? Pourquoi distinguer les personnes physiques des personnes morales dans ce dernier?

Le règlement sur les nuisances vise à maintenir des critères définis pour favoriser le droit de jouissance des propriétaires entre voisins. Il encadre notamment le bruit, les odeurs, les amoncellements de matériaux, l’entreposage de véhicules, le brûlage de déchets et la fumée, ainsi que plusieurs autres éléments visant à favoriser une cohabitation saine. Comme tous les règlements qui débutent par l’appellation S.Q.-, il s’agit d’un règlement qui s’applique à l’ensemble des municipalités de la MRC de Maria-Chapdelaine, soit le territoire de la Sûreté du Québec, désigné comme responsable pour l’application de ces règlements.

En cas de non-respect des dispositions, celui-ci prévoit des mesures différentes pour un individu (personne physique) ou une entreprise (personne morale). Cette distinction est complémentaire aux différentes modifications légales rendues nécessaires par la prolifération des hébergements de courte durée sur les plateformes numériques. Avant la modification réglementaire, seul l’occupant, et donc le locateur, était passible d’une amende. De manière à responsabiliser les propriétaires sur les actions de leurs locataires et sur l’impact de leurs activités de location pour le quartier, le nouveau règlement prévoit que le propriétaire recevra l’amende et que celle-ci sera plus importante s’il s’agit d’une entreprise.

Qu’est-ce que je peux faire si j’ai déjà plusieurs roulottes sur mon terrain?

Nous comprenons que cette situation amène des changements à vos habitudes et des décisions difficiles. C’est pourquoi, dès septembre dernier, nous avons amorcé des communications avec les citoyens du secteur pour leur permettre de se préparer. Trois lettres ont été acheminées jusqu’à maintenant : une en septembre 2022, une en décembre 2022 et une en mai 2023, en guise d’avis final. Tous les propriétaires ont donc été informés des interventions municipales prévues et des conséquences possibles.

Nous recevons d’ailleurs depuis le début de nos démarches, de nombreux citoyens souhaitant se conformer à la réglementation. Nous avons ainsi accompagné plusieurs propriétaires dans la recherche de solutions adaptées à leur situation, puisque chaque cas est différent. Parmi les pistes les plus communes, notons :

• L’entreposage des véhicules récréatifs non utilisés dans un endroit prévu à cette fin;
• L’agrandissement du bâtiment principal de la propriété de manière à recevoir des visiteurs en tout respect de la réglementation en vigueur;
• L’alternance des véhicules récréatifs présents entre les personnes qui ont l’habitude de séjourner chez vous;
• L’utilisation des sites de camping autorisé à proximité.

Mais un principe demeure : dans des situations similaires, les mêmes normes doivent s’appliquer. Ainsi, la Ville ne peut faire d’exception pour un secteur ou pour une personne et les contrevenants s’exposent à des amendes.

Y aura-t-il une tolérance à certaines périodes de l'année pour la présence de plus d'un véhicule de camping?

Aucune tolérance n'est prévue au règlement et un inspecteur qui constate une contravention émettra un constat selon les dispositions en vigueur. Toute entente antérieure ne faisant pas l'objet d'une cadre officiel ne donne aucun droit, et doit être considérée comme un privilège pouvant être retiré à tout moment. Dans tous les cas, selon la jurisprudence, le texte du règlement prévaut. Par ailleurs, le conseil municipal actuel préconise la quiétude du quartier et la protection de la qualité de l’eau.

Je voulais tenir un événement extérieur cet été sur ma propriété. Est-ce possible?

Il est possible de faire une demande occasionnelle auprès du Service d’urbanisme pour tenir un événement d’envergure ou une réception spéciale (mariage, baptême, fête de famille) sur votre propriété. Aucune exception ne sera toutefois possible quant au nombre de véhicules récréatifs. Cela vous permettra toutefois, à certaines conditions, de tenir un événement occasionnant un peu plus de bruit qu’à l’habitude, de mettre un chapiteau sur votre propriété, d’accueillir un traiteur et surtout de profiter de votre famille et de vos amis en tout respect des règles en vigueur.

Par ailleurs, nous appelons le voisinage à faire preuve de tolérance lorsqu’un événement se produit de manière occasionnelle et nous invitons les propriétaires à discuter entre eux. Un bon dialogue entre voisins évite bien des problèmes!

La location et la présence de roulotte nous permettent de partager les coûts élevés des taxes de la propriété. Devrons-nous vendre ?

Le secteur Vauvert est très recherché par de nouveaux acquéreurs et la forte demande pour les propriétés a fait augmenter considérablement la valeur des propriétés dans les dernières années. Ce faisant, avec le temps, la composition sociale et la vocation du quartier se sont modifiées. Il s’agit d’un phénomène urbanistique appelé gentrification.

C’est le rôle d’évaluation, réalisé aux trois ans par une firme d’évaluateurs indépendants, qui fixe la valeur imposable des propriétés du territoire. Ce rôle d’évaluation est affecté par les facteurs socio-économiques et évolue de façon différente selon les secteurs d’une municipalité et selon les catégories d’immeubles.

Si vous posséder déjà un permis de la municipalité pour ce faire, il est possible de générer des revenus de location à partir d’une propriété. Il est toutefois nécessaire de le faire selon les normes établies en fonction de votre situation. Rappelons que la Loi québécoise sur la fiscalité municipale exige la déclaration d’un revenu et que c’est Revenu Québec qui est chargé des inspections et des enquêtes ayant trait à l’application de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique ainsi que de l’application des dispositions pénales et des amendes.

Notez enfin que le 27 juin dernier, à la suite d'interventions de résidents du secteur, le conseil municipal a mis un moratoire sur l'émission de certificats d'autorisation pour la location courte durée des propriétés le temps d'analyser davantage la situation.

Mon voisin ne respecte pas les normes! Que dois-je faire?

• S’il s’agit d’une disposition concernant le règlement sur les nuisances comme le bruit, il faut contacter la Sûreté du Québec.
• S’il s’agit de la présence de véhicules de camping contrevenant aux dispositions du règlement de zonage, contactez le Service d’urbanisme au 418 276-0160, poste 2300.
• Si vous croyez qu’un propriétaire loue illégalement sa propriété, validez son inscription grâce au répertoire disponible dans la section Visiteur de notre site Web. Vous pouvez ensuite porter plainte auprès du programme de dénonciation confidentiel de Revenu Québec en composant le 1 855 208 1131. C’est ce ministère qui est chargé des inspections et des enquêtes ayant trait à l’application de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique ainsi que de l’application des dispositions pénales et des amendes.

Par ailleurs, nous invitons les propriétaires à discuter entre eux. Un bon dialogue entre voisins peut éviter bien des problèmes!

Est-ce que le conseil municipal est ouvert à modifier les dispositions réglementaires actuelles?

Dans une certaine mesure, oui!

D’un côté, la Ville s’est déjà engagée à faire un bilan des actions de 2023 spécifiques au secteur Vauvert. De plus, la Ville de Dolbeau-Mistassini a amorcé la refonte de son plan d’urbanisme à l’automne 2022 et de ce fait, plusieurs règlements, dont le règlement de zonage, seront modifiés dans les prochaines années. Des consultations publiques sont d’ailleurs prévues à l’automne sur ce sujet et tous les citoyens seront appelés à faire valoir leur point de vue de différentes manières!

Toutefois, les Règlements municipaux ne pourront jamais aller à l’encontre des règlements provinciaux, notamment en ce qui concerne la conformité des installations septiques et la protection de la qualité de l’eau. Ainsi, une réflexion quant aux possibilités de densification et aux mécanismes de gentrification du secteur pourra être possible, mais en tout respect des normes environnementales actuelles. Cela pourrait par ailleurs amener une différenciation des mesures par quartier.

En ce qui concerne le règlement sur les nuisances, celui-ci est appliqué uniformément dans toute la MRC de Maria-Chapdelaine. Ainsi, les modifications demandent du temps, car il requiert l’appui des municipalités et une consultation de la Sûreté du Québec, chargé de son application.

Pourquoi l'heure maximale pour la diminution du bruit est fixée à 10 h alors que plusieurs lieux visent plutôt 11 h ?

C’est le Règlement sur les nuisances n^o S.Q.-17-03 valide depuis 2017 pour tout le territoire de la MRC de Maria-Chapdelaine qui définit les heures et les limites de bruit. En voici l’extrait :

ARTICLE 4 : BRUIT/DÉCIBELS
a) Constitue une nuisance tout bruit émis entre 22 h et 7 h le lendemain, dont l'intensité est de 40 décibels ou plus, à la limite du terrain d'où provient ce bruit.

b) Constitue une nuisance tout bruit émis entre 7 h et 22 h, dont l'intensité est de 60 décibels ou plus, à la limite du terrain d'où provient ce bruit.

D'autres territoire peuvent avoir des règles différentes. De plus, certains sites privés comme des campings, constituant une seule propriété, peuvent de définir des règles différentes, pourvu que ça respecte les paramètres fixés par le réglement à limite du terrain d’où provient le bruit.

J’ai encore des questions?

N’hésitez pas à communiquer avec nous! Nous souhaitons permettre à ceux qui en ont besoin de recevoir un suivi personnalisé à chaque propriétaire afin d’identifier des solutions adaptées à leur situation qui peut s’avérer différente d’une propriété à l’autre. Il est difficile de fournir des réponses génériques, car la gestion d’un territoire est complexe! Certaines normes s’appliquent à tout le territoire, d’autres à certains secteurs en fonction du zonage ou des zones de contraintes, d’autres encore, à certaines propriétés seulement en fonction des caractéristiques de la construction, du terrain, de l’installation septique, etc.

Vous avez une question générale et vous croyez que nous n’avons pas répondu à celle-ci dans cette liste? Acheminez votre question à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.. La réponse vous sera acheminée et publiée ici.

Nous tiendrons également un événement porte-ouverte avec les propriétaires du secteur Vauvert qui pourront rencontrer un inspecteur ou un membre du conseil municipal sans rendez-vous afin d’analyser leur situation et répondre aux questions qui concernent leur propriété ou leur problématique. Cet événement aura lieu le mercredi 21 juin de 18 h à 20 h.